부족한 공급 물량, 집값 끌어 올릴까, 김경민 교수 - 이어서

지난 편

부족한 공급 물량, 집값 끌어 올릴까, 김경민 교수 (tistory.com)

부족한 공급 물량, 집값 끌어 올릴까, 김경민 교수

 

2010년 동일한 아파트 5년 내 신축이 구축보다 15% 비쌈

2017, 18년은 40프로로 벌어진다.

길 하나 두고 15년 된 아파트가 10억인데, 5년 안 된 아파트가 14억이 된 것

그런 케이스가 전국에 많이 보인다.

신축 아파트 물량이 어느 정도 역할을 하는 것이다. (물량이 많으면 차이가 덜 벌어질 거라는 말?!)

 

2010년대 평균적으로 서울시에서 3만 5천채씩 매년 공급된다.

22, 23년에 1만채 정도 부족했다.

24년에 한 1만 5천채

25년에 1만 7천채

26년에는 수치를 밝힐 수 없을 만큼 굉장히 적게 나온다.

이정도 수치면 전세가격 상승은 장기간 가능할 수도 있다.

2023년 09월 26일 기준 3년 후에 입주 물량 공백기가 발생한다. (건국대 부동산대학원 겸임교수, SBS 8 뉴스)

경기가 나쁜 것과 상관없이 전세 가격이 올라갈 가능성이 크다.

그럼 전세가 어느 순간에 매매가를 올려버릴 수가 있기 때문에 그게 좀 위험한 것이다.

 

개포동 아파트에 1~2억 비싸도 초등학교가 있다보니까 그냥 다 들어오신다.

 

전세 가격이 매매 가격 밀어 올리는 건 팩트다.

이 시점이 언제 나올지 모르기 때문에 무시무시하다.

 

대책

사실 이건 정책 이슈이다.

지금 아파트 짓지 못한다.

공공 사이드에서 해야 한다.

2024년 그래도 가격이 떨어질 것이기 때문에,

중산층 가구 서민을 위한 임대료 컨트롤 할 수 있는 물량이 굉장히 적다.

이걸 늘려야 한다.

그 누구도 SH, LH가 자기 옆에 생기는 것 다 반대한다.

심지어 강북에서도 반대한다.

SBS 근처에서 박근혜 정부 때 청년 주택 하려고 했는데 목동에서 반대했다.

공공에서 25평 이하 민간 브랜드 아파트를 많이 매입 해야 한다.

그걸 하려면 리츠(REITs) 프로그램으로 하면 된다.

리츠는 공모를 통해 일반 투자자들로부터 자금을 모아 부동산과 부동산 관련 유가 증권에 투자한 뒤 운용수익을 투자자들에게 배당하는 형태.

주택 도시 기금에 돈이 있기 때문에 10조 짜리 펀드 만들 수 있다.

 

매매라는 것은 기축 시장 (기존에 있는 아파트 시장에서)에서 돌아간다.

여기 관심을 분양 시장으로 돌려버려야 한다.

가격 메리트가 있어야 되기 때문에 국공유지 기반으로 거대한 분양 시장을 만들어 놔야 된다.

옆에 있는 아파트가 10억이면은 국공유지 부지에서 우리가 5년 후에 8억짜리 내놓을 테니까 당신들 분양해서 할려면 이쪽에 줄 서, 이러면 다 줄선다.

물론 기존 아파트 시장 거래가 안 되고 문제가 생길 수 있지만, 가격을 누르는 하방 효과가 있다.

땅이 어디냐까지 가는 건데 서울시 안에 땅들이 있다.

1. 서울의료원 부지, 용산국제업무지구 개발 부지, 상암DMC 랜드마크 용지 - 서울시에서 안 내놓는게 문제
2. 강남권에 그린 기능을 상실한 그린벨트 지역들을 모아서 하면 가능하다.

 

빚내서 집사는 대한민국, 괜찮을까

우리나라 가계대출이 역대 최고치

주택 담보 대출 비중이 큼

한국은행 통계 - 가계대출 대부분 주택 담보 대출

97년 기업부채 - 외환 위기

영끌대출, 영끌투자 위험

대출이 위험자산인가? - LTV 기준이 강하다. 우리는 50~60%다. 외국은 80프로

주택 자체가 파산되거나 망할 가능성이 굉장히 희박하다.

가계부채가 늘어난 것은 맞지만 부채의 위험성이 과연 같이 증가하느냐는 잘 모르겠다.

1. 다만, 위험성은 소득이 정체된 상황에서 주택을 구입하면서 주담대가 늘어나고,
   이자 부담이 늘어나면서 가처분 소득이 줄어드니까 경제활동에 대해서 영향을 미치는 게 큰 거다.
   덜 쓴다는 거다.
2. 전세대출이 가계대출로 안 잡힌다.
   요새는 가격이 다 올라서 전세가 금융화 되어 있다.
   자기 돈으로 전세하는 사람 없다.
   이 부분까지 고려해서 넣는다고 하면 사실 가계부채 비중은 더 늘어난다.
   이 부분은 좀 더 면밀히 봐야할 것 같다.

금리가 낮아지면 부동산은 가격이 높아지고, 금리가 올라가면 부동산 가격이 싸지는 것은 전세계 부동산 시장 분석의 베이직이다.

자기 소득 대비 이자 부담을 과신하지 않고 샀던 사람들은 부담이 커질 수 밖에 없다.

고정이냐 변동이냐.

신규면 변동일 경우가 크다.

상승된 이자의 부담을 받는 것

 

연준의 메시지 - 금리 인상 멈춤 5.5%, 0.75로 세 번에 걸쳐 내리겠다.

이 효과가 이미 선 반영 되었다.

국채금리가 23년 10월 4.3까지 찍고, 지금 3.4까지 내려왔다. (24년 1월) 빠른 기간에

한은이 관리를 잘했다.

3.5%에서 동일한 레벨로 0.75를 내릴까는 봐야된다.

환율 망가지면 안 돼서

200bps 차이 계속 그럴까?

24년 경기가 안 좋을 것

총선 이후 PF가 다같이 터지면,

일시적 신용경색 -> 국고채 금리 올라감

우리가 어느 시점에 미국만큼 금리를 많이 내릴까를 모른다.

 

영끌족은 2008년 같은 위기가 올까봐 걱정 - 그때랑은 다르다.

그때 부동산은 가격은 비싸도 부동산이 안정적이었다.

미국 금융위기가 온 것

5% -> 2% 300bps를 그냥 낮췄다. 가격이 그러면서 원상 회복 됐다.

3.5%를 0.5로 낮출까? 그건 아닐 듯

내년 하반기에 금리 인하 시작할 듯

(즉, 집값은 좀 떨어진 상태에서 천천히 오를 것이고, 담보대출 이자도 천천히 떨어질 것)

 

경기 안 좋은 것이 어느 정도 심각해 질 것인가

우리나라 금리가 언제 얼마나 내릴 것인가

PF 신용경색 위기를 어떻게 넘길 것인가

위는 전부 금융 사이드가 해결이 되면 그 뒤는 아래 문제..

 

25년 부터는 입주물량 부족 사태가 터질 것

부동산 시장, 공간 시장에서의 문제

 

고찰

집을 사야 하느냐?

신축은 가격이 오를 것이고, 구축과의 차이는 벌어질 것

정책이 어떻게 펼쳐지는냐에 따라 양상이 달라질 것

전세 가격이 매매 가격을 밀어 올려버리면 큰 문제가 될 것

앞으로 신축 공급이 상당히 줄어들 것

이 문제가 해결이 될거라 가정하면 지금보다 나중에 사는 것이 낫고,

해결이 안 될거라 가정하면 영끌을 하더라도 지금 사는게 나아 보인다.

 

물론, 경제 활동이 위축되어 생기는 문제로 어떤 위기가 올지는 모르겠지만,

부동산 때문에 파산할 일은 없다고 했으니,

아, 그런데 80프로이면 망할 확률은 올라간다. 50~60프로 대출일 경우만 문제가 줄어들겠지

 

월세로 계속 산다고 가정해도, 인플레가 잡히기가 어려운 상황으로 보인다.

인플레가 안 잡히면 월세는 계속 오를 것이다.